2018-02-11 农业技术

继2014年底承包地实行“三权分置”，促进土地流转之后，国土资源部部长姜大明本月15号正式宣布，宅基地也要搞“三权分置”，放活宅基地使用权。这意味着宅基地“合法流转”的时代正式到来！

 国土资源部部长姜大明表示，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。他强调，这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

宅基地流转，虽然不能等同于宅基地买卖，但同承包地流转一样，宅基地可以通过转租“使用权”的方式进行交易，闲置宅基地的潜在价值终于可以变现了。

最直接的红利获益者无疑是以下几类人：

①家有宅基地的农户

 对于这类人来说，赚钱的机会就摆在眼前了。有的人家里有闲置的宅基地，可以出租给做休闲农业项目的个人或者公司，获取分红；

还有的家里建了“小产权房”，过去卖小产权房国家是禁止的，但现在完全可以通过出售“使用权”的方式，只要你的房子不是违法建筑，这笔钱就赚定了。

②农村创业者

 宅基地可以流转之后，想整合宅基地资源开发项目的创业者就方便很多了，做特色客栈也好，农家乐也好，都有了更便捷的途径。另外，宅基地流转也让土地流转中介有了更多的获益空间。

③想买宅基地或者小产权房的人

比如有的人想到农村养老，过去一直苦于买不到宅基地，现在终于可以如愿以偿了。不过，国家也明确表示，城里人到农村买地建别墅、私人会馆的口子不能开，宅基地流转要在“适度”的原则下进行。

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一、预计城市租赁市场受影响最大

实际上在住房制度改革中，很明确提到了“多主体供给”的内容。所以实际上类似多主体供给也会在土地供应上得到体现。一般来说，从土地市场的用地来源看，主要包括国有用地和集体用地，所以国土部此次表述，或是说在住宅市场的用地方面，会逐渐放开集体建设用地。但是必须注意一点是，当前在居住用地的放开方面，其实只有租赁市场才有机会，其他领域其实不太可能一次性放开。而且真正对此类集体建设用地适度放宽政策的，也主要是一些大城市中的城中村和城边村。

在专家看来，“非房地产企业依法取得使用权的土地”其实还包括集体经济组织、非开发类的相关企业、个人以及以持股方式持股的金融投资公司等取得使用权的土地，其中，国有企业用地的开发备受关注。

过去很少被提及用于住宅用地的国有企业工业用地，当前也需要积极转性，不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下，会积极盘活此类存量土地，为商品房、保障房、共有产权房、租赁住房的“四元产品线”提供更有保障的土地供应。

政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将产生非常大的提升影响，其中，城市租赁市场影响最大，对商品房住宅市场也能起到缓解供需的作用。预计，未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。

二、用地多元供给，打开市场空间

（1）完善房地产长效机制的重大举措。“上述表态”提出，政府将不再是居住用地唯一提供者，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。这是一项重大理论和实践创新，有利于完善房地产长效机制，充分激发市场各类主体的积极性。

（2）工业用地变性空间被打开。实际操作中，城市大量工业用地尽管已无工业生产，变通用于研发、总部、办公等服务业，但仍需遵循“不改变建筑形态”、“不改变使用权人”、“不改变用途”等规划原则，土地性质难以调整。“上述表态”打开工业用地调整为住宅用地的空间，对于城市内拥有大量工业用地的企业形成利好。

（3）园区企业面临利好。受产业用地规划的限制，产业园区配建服务设施的建筑面积占项目总建筑面积的比例被严格控制。“上述表态”有利于园区转变土地性质，提供足量的住宅用地，对拥有大量土地储备的园区公司，带来实质性利好。